Enxergar o segmento imobiliário como uma fonte de investimento já não é novidade, sobretudo, em Santa Catarina, onde imóveis valorizaram em 2023 até quatro vezes mais que a média nacional, com um índice de mais de 14%, segundo levantamento do índiceFipezap+.
Esse contexto combinado ao aquecimento do setor turístico tem sido um atrativo para quem possui mais de um imóvel e busca rendimentos extras com locações de curta temporada. O movimento é incentivado pela popularização de plataformas, como AirbnB e Booking. Porém, alguns fatores são determinantes para diferenciar os imóveis e garantir uma margem de lucro de fato relevante.
A Anfitriões de Aluguel é uma startup de Florianópolis, que ajuda proprietários a rentabilizar suas propriedades, e também a propiciar uma melhor experiência para proprietários e hóspedes, em aluguéis de curta duração.
O diretor executivo da startup, Marcos Schmidt, compartilhou com o Economia SC Drops sobre o potencial de rendimento deste modelo de locação via plataformas online como o Airbnb. Confira:
Na prática, como a Anfitriões de Aluguel auxilia o proprietário do imóvel e como isso pode impactar nos rendimentos?
Marcos: A Anfitriões de Aluguel existe desde agosto de 2018 e ao longo desse período, temos acumulado conhecimento e experiênciana rentabilização de imóveis via Airbnb, em diferentes regiões de Santa Catarina. Atualmente, são mais de 370 propriedades atendidas em todo o estado, sendo 250 na Grande Florianópolis. Nos últimos cinco anos, são mais de 540 acomodações atendidas. Ao mesmo tempo que alugar uma propriedade pode significar renda extra, também pode significar mais trabalho e dor de cabeça. Nosso objetivo é facilitar a vida de quem quer anunciar, além de oferecer maior conforto e segurança para os hóspedes.
Nós ajudamos o proprietário a preparar seu imóvel e a torná-lo mais atrativo para quem busca uma hospedagem. Também fazemos fotos que valorizam o imóvel, auxiliamos a criar anúncios estratégicos e competitivos e a fazer a gestão na plataforma, de modo a ampliarmos a taxa de ocupação. Nossos anfitriões ou co-hosts são treinados e responsáveis por dar todo o apoio ao hóspede, fazendo check-in e checkout, além de serviços de manutenção e preservação do imóvel.
Esses são fatores que sabemos que impactam diretamente na experiência do hóspede, o que irá favorecer a avaliação positiva do imóvel e, consequentemente, aumentar ainda mais a atração de novos visitantes. Isto tudo gera mais reservas e mais renda para o proprietário.
Quais os principais pontos de atenção para quem quer anunciar seu imóvel em plataformas como Airbnb e Booking?
Marcos: O momento do ano é bastante oportuno para falar sobre o assunto, pois é o momento em que captação de acomodações se intensifica, ao mesmo tempo em que as pessoas já estão planejando o aluguel de temporada. Somente na Capital, são esperados 3 milhões de visitantes no verão, entre dezembro e fevereiro de 2024.
O primeiro passo para ter assertividade no anúncio do imóvel é ter clareza sobre o público-alvo ao qual ele se destina. Dependendo da localização e tipo da propriedade, pode-se atrair, por exemplo, executivos, famílias, mochileiros e etc. A forma como se apresentar em um anúncio de aluguel vai variar, de acordo com esse perfil.
Outro fator crucial é o estado de conservação do imóvel, pois esse aspecto impacta diretamente na experiência dos hóspedes. Não estou falando, necessariamente, de uma questão de luxo, mas de garantir conforto, segurança, comodidade. Outro ponto de atenção, que garante maior destaque para os anúncios e pode aumentar a taxa de ocupação, são as fotos. Elas podem valorizar muito o imóvel e a localização, provocando um verdadeiro encantamento e desejo. Sem dúvidas, o capricho nas fotos faz os anúncios saírem na frente.
Não ter tantas regras para o aluguel do imóvel também é importante, afinal, apesar de elas poderem “garantir a ordem”, também poder ser vistas como questões limitantes e inibir o aluguel. Negociar também é um fator importante para que não se tenha um imóvel desocupado por muito tempo. Lembre-se: a meta é alcançar a maior taxa de ocupação possível, cobrando o máximo possível, ou seja, encontrar o preço ideal.
Quanto pode render um imóvel que é alugado para curta temporada?
Marcos: Para falar de rentabilidade é preciso haver uma reflexão sobre precificação e, para isso, levar em conta custos, sazonalidade, análise de mercado. Para se definir o preço de uma diária, deve-se ter em mente também o faturamento que se espera no ano, trabalhar com metas concretas e realistas. Outro ponto é ter em mente que imóvel parado só gera custo, portanto, o preço da diária é uma questão estratégica para garantir a recorrência do aluguel e minimizar os custos que fixos e eventuais, como água, luz, gás, condomínio, IPTU, manutenção básica, entre outros.
A localização do imóvel e o perfil dele também impactam na precificação. Em Florianópolis, por exemplo, um apartamento, estilo studio, tem baixo custo de aquisição e o faturamento bruto pode ficar entre R$ 35 mil a R$ 40 mil por ano. Esse tipo de acomodação é bastante comum em áreas centrais ou próximas a espaços corporativos, atraindo executivos e pessoas que viajam a trabalho.
Já as casas, na Capital, têm um perfil bastante sazonal: cerca de 60% a 70% do faturamento ocorre entre dezembro e março. Mesmo com a baixa temporada, o faturamento bruto desse tipo de aluguel foca em torno de R$ 70 mil por ano, mas pode chegar a mais de R$200 mil dependendo da localização e do perfil da propriedade. Os apartamentos de dois quartos também são impactados pela sazonalidade do verão, podendo ter de R$ 30 mil a R$120 mil de faturamento bruto, ao ano, em Florianópolis.
É possível afirmar, portanto, que a rentabilidade depende da localização, do perfil do imóvel, da sazonalidade e de questões externas do mercado, mas que existem fatores que podem garantir ao proprietário maior estabilidade e previsibilidade de ocupação e de renda.
Quais as vantagens de alugar nesse modelo em relação ao aluguel tradicional?
Marcos: Existem alguns pontos-chave para definir qual modelo é ideal para cada proprietário. Em deles é ponderar a flexibilidade de uso, quem tem controle do uso da acomodação e quais são os impactos dessa condição. Outro ponto relacionado à flexibilidade é sobre como esse modelo de aluguel interfere na possibilidade de planejar a venda do imóvel. Sabemos também que o aluguel de curta temporada tem menor risco de inadimplência e menor risco de desgaste do imóvel, portanto, menor custo de manutenção e maior potencial de rentabilidade.
Antes de decidir por qual dos dois caminhos seguir, é importante o proprietário avaliar esse potencial de rentabilidade com um especialista de mercado. Para quem está começando e ainda não sabe quanto o seu imóvel pode render ou quanto cobrar por uma diária, recomendo testar a plataforma AirDna. Com base nos dados do Airbnb e outras plataformas de viagem online, e tendo alguns dados que o próprio usuário insere, como endereço, número de quartos e de banheiros, a plataforma consegue dar uma estimativa de valores a serem cobrados. Considero esses números bastante otimistas, então, sugiro trabalhar com uma margem de 20% a 30% de desconto, e ter cautela na projeção.
Na comparação com o aluguel tradicional, é importante que quem vai alugar seu imóvel para curta temporada leve em consideração também, na hora de precificar, custos com manutenção, limpeza, troca de roupa de banho e de cama. É um mindset mais turístico do que imobiliário, com foco em experiência e recorrência de ocupação, mas com rotatividade.
