Por Flávio Pinheiro Neto, advogado empresarial e sócio-fundador do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados.
O último ano foi de muitas mudanças para o setor imobiliário brasileiro, a queda da taxa Selic e investimentos do programa Minha Casa, Minha Vida, trouxeram otimismo para o empresariado. Além disso, no segmento luxo o crescimento contínuo anima o mercado, que espera um 2024 de bons resultados. De acordo com o Anuário 2023 da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), a previsão de inflação de 3,9% a.a. para 2024, o orçamento de R$ 105 bilhões para a área de Habitação Popular (55% maior comparado ao ano de 2023) e a estabilidade da economia brasileira são fatores que permitem esse otimismo.
Acompanhar o crescimento e aproveitar as oportunidades, no entanto, não deve ser encarado como uma situação habitual para o empresário do setor imobiliário. É preciso preparo e planejamento, tendo em vista que a questão ambiental, as exigências legais e a necessidade de compliance de documentação serão fundamentais neste momento favorável.
A partir da expertise que adquiri no atendimento a incorporadoras que atuam em todo o estado de Santa Catarina, com obras em diversas regiões, posso afirmar que, apesar do litoral Norte ser atualmente a “bola da vez”, todas as regiões estarão no setor imobiliário efervescendo.
Entre os pontos que considero desafiadores e que devem estar no radar das empresas, destaco abaixo os principais:
Meio ambiente: as questões ambientais precisam ser analisadas de maneira muito criteriosa desde o momento inicial da aquisição do imóvel em que se pretende incorporar um empreendimento. Além disso, as questões registrais do imóvel precisam também ser analisadas de maneira bem detalhada, principalmente porque Santa Catarina tem o seu Novo Código de Normas dos Cartórios Extrajudiciais, sendo possível entender de maneira prévia todas as exigências que serão feitas pelos registradores para referido imóvel.
Financiamento do projeto: os empresários poderão aproveitar esse momento utilizando de diversas maneiras de financiar seu empreendimento, e devem considerar estudá-las mais a fundo. É possível fazer o empreendimento com a captação de recursos através de Sociedade em Conta de Participação (SCP), estruturar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), financiamento bancário, mútuo com investidor, entre outras possibilidades. Porém, essas formas de viabilizar financeiramente o empreendimento necessitam que a empresa esteja em compliance, tanto no que diz respeito ao imóvel que pretende fazer a incorporação, como também, com relação a empresa e seus sócios, sem falar na necessidade de que as empresas estejam atentas a implementações de práticas de ESG nos seus negócios, tanto para captar recurso, quanto para comercializar com os seus clientes, cada vez mais exigentes.
Contratos bem estruturados: não menos relevantes são os contratos que precisam ser feitos para viabilizar a aquisição ou a permuta do imóvel, a incorporação imobiliária, os investimentos e captação de recursos. Os instrumentos que serão elaborados devem refletir todos os combinados com as partes relacionadas, principalmente, quando há necessidade de aprovações dos órgãos ambientais, de projetos, viabilidades e demais exigências, não havendo margens para desentendimentos.
Considerando as ótimas perspectivas para o setor imobiliário, entendo que as empresas desse setor devem olhar para o futuro com muita expectativa, mas sabedoras de que precisarão estar prontas para aproveitar o cenário positivo e crescer com o mercado.
