Hoje trago explicações sobre os investimentos sob as regras do crowdfunding como investimento, que em nova Consulta Pública da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sofrerá ainda maiores mudanças que já estão transformando o mercado financeiro e de capitais no setor imobiliário.
Como esse tipo de investimento, elogiado e fomentado pelo ex-presidente do Banco Central, Roberto Campos, e mais conhecido como contrato de investimento coletivo vem ganhando grande relevância dentre investidores?
A segurança foi o principal fator. Ser registrado e distribuído em plataformas homologadas pela CVM foi possível pela utilização de tecnologia robusta.
A infraestrutura blockchain de algumas, realiza a captação por tokens para fracionar ativos e distribuir renda e dividendos, de forma regulada, fiscalizada.
Outros fatores como transparência, registros imutáveis e auditáveis, permitiu aos órgãos reguladores expandirem com segurança e proteção aos investidores, ofertas públicas de investimento coletivo.
O crowdfunding de investimento nasceu para apoiar pequenas e médias empresas e startups, mas expandiu para novos emissores, novos instrumentos e segue ampliando limites de captação, até 25 milhões em nova Consulta Pública, segundo Antonio Berwanger, superintendente de Desenvolvimento de Mercado (SDM) da CVM.
O tamanho desse mercado já alcança R$ 1,43 bilhão em emissões no primeiro trimestre de 2025 e deve chegar a R$ 2 bilhões até o final do ano.
Como funciona no setor imobiliário
O empreendedor utiliza plataformas homologadas pela CVM para captar recursos para projetos imobiliários, é realizada a estruturação de ativos imobiliários e em troca, emitem contratos, títulos de crédito ou participação; os títulos se enquadram no conceito de valor mobiliário, são lançadas ofertas públicas para captação desses recursos, os lucros são distribuídos em forma de dividendos ou renda, podendo ser pré-fixada ou pós-fixada, conforme convencionado na oferta.
No mercado global, os ativos tokenizados tem avançado de Dubai ao Brasil, do Japão aos EUA, abrindo caminhos para incorporadoras captarem recursos com segurança regulatória no Brasil e estarem ao alcance de investidores qualificados, globais.
Como analisar esses investimentos
Há diferenças que podem ser facilmente identificadas, se há regulação necessária pela CVM ou se há aspectos de legalidade duvidosa, ou se existe transparência, e como são acessadas todas as informações, se obrigatoriamente devem ser publicizadas ou fiscalizadas.
Quem já não se deparou com uma promessa instigante de investimento em ativos imobiliários tokenizados ou de cotas de investimentos nas redes sociais?
Isso começará a ficar mais visível e se tornará comum até 2030, segundo relatórios do Boston Consulting Group (BCG) e Deloitte, alcançando uma projeção de pelo menos 10% da economia mundial no mercado de tokenização, nos mais variados setores da economia real, seja real estate, agro, startups, securitização de créditos, ativos judiciais.
Mas antes de mais nada, o que é token?
Os tokens usados são uma representação de bens e direitos. Essas representações são criadas a partir de smart contracts, ou contratos inteligentes, cujas quantidades (tokens) com nomes e símbolos podem ser transferidas de forma direta ou indireta mediante a rede blockchain da plataforma.
Um exemplo: o que se denominam tokens de participação de sociedade no imobiliário, são na verdade valores mobiliários, com lastro em imóveis, ou um direito que pode ser representado por tokens (cessão de direitos de cotas), adquirido e, posteriormente, transferido, por uma plataforma transacional.
Mas o cuidado é sempre uma regra. Muitas são as incorporadoras que estão levando vantagem em se utilizar desse mercado vendendo cotas sem saber que se trata de ativos considerados “valores mobiliários”.
O que muitos não sabem, e precisam analisar com cautela, é que se tais investimentos ofertados se enquadram como valores mobiliários, logo, precisam seguir regras da Comissão de Valores Mobiliários. E, em se tratando de uma oferta pública, ainda exige que sejam originados em uma plataforma licenciada pela CVM e sigam leis específicas.
Embora no Japão, Singapura, Dubai, EUA e Europa sejam mercados mais avançados nas linhas de tokenização de ativos da economia real, como real estate, em terras brasileiras temos chance de participar da maior transformação de ativos alternativos em projetos locais.
Aqui podemos “enxergar o tijolo” e a forma de tokenização ou digitalização desses bens ou direitos em operações com segurança regulatória exigida pela CVM.
Traduzindo em um exemplo prático
Para uma operação de desenvolvimento imobiliário – projeto de um edifício residencial, serão captados recursos em cotas tokenizadas de participação por determinada incorporadora, a qual deseja acessar o capital mais barato do que no mercado tradicional dos bancos.
Para isso, podem estruturar esses ativos com lastro em imóveis ou terrenos, ou seja, em operações imobiliárias que representam uma fração/token de equity (participação) e distribuir para investidores em uma plataforma homologada pela CVM.
Essa digitalização democratizou o acesso ao capital e abriu portas para investidores menores, que antes só atendia grandes instituições e investidores qualificados.
Mas por trás dos números e slogans, há um movimento muito mais profundo, que conecta economia real, tecnologia e regulação: crowdfunding imobiliário e a tokenização de ativos.
A lógica dos negócios em plataformas de crowfunding em mais um exemplo: “renovar para alugar”
Tomemos como exemplo uma tese apresentada em um case de Dubai: a estratégia “renovar para alugar”. No plano empresarial tradicional, é como pegar um imóvel desvalorizado, investir em melhorias e, em vez de vendê-lo, manter a propriedade para gerar receita recorrente com aluguel.
Esse modelo, quando escalado e digitalizado por meio de plataformas de crowdfunding, transforma-se em uma vitrine global: investidores do Brasil podem aportar capital em projetos nos Emirados Árabes, diversificando patrimônio em moeda forte e participando de um mercado imobiliário em expansão.
A analogia com o capital privado no Brasil
O que acontece em Dubai dialoga diretamente com a realidade nacional. No Brasil, originadores dessas operações imobiliárias, como a plataforma Money Mob, empresas que estruturam ofertas e captam recursos, têm papel crucial no ecossistema de crédito privado.
Eles atuam como pontes entre incorporadoras, loteadoras e terrenistas com os investidores que buscam alternativas fora do sistema bancário tradicional.
Sem esses agentes, muitos projetos imobiliários ficariam apenas no papel. Com eles, surgem obras, empregos e cadeias produtivas locais mais fortes.
A pujança do setor imobiliário e o papel do advogado regulatório-tecnológico na tokenização de ativos da economia real
Aqui está a virada de chave: o mercado imobiliário brasileiro, um dos mais robustos em termos de movimentação de capital, pode potencializar sua capacidade de captação ao se apropriar de soluções digitais e regulatórias.
Muitas incorporadoras e construtoras que não querem depender só de bancos, estão acessando o capital em plataformas reguladas pela CVM (Resolução 88/2022) como alternativa, utilizando instrumentos de tokenização para fracionar ativos e atrair múltiplos investidores.
Nesse processo, o advogado especializado em regulação e tecnologia não é apenas um “tradutor jurídico”: ele se torna peça estratégica e deve ter conhecimento aprofundado do novo mercado de capitais.
Cabe a ele estruturar ofertas em conformidade legal, mitigar riscos regulatórios e explorar o uso e a segurança da tecnologia blockchain como infraestrutura de governança e rastreabilidade.
Oportunidade para Santa Catarina e para o Brasil
Num estado como Santa Catarina, onde o setor imobiliário é vital para o desenvolvimento econômico, compreender e adotar essas novas estruturas pode significar vantagem competitiva.
Incorporadoras que unirem visão estratégica, tecnologia e segurança regulatória estarão mais bem posicionadas para captar recursos de forma global, ágil e sustentável.
Em outras palavras: enquanto alguns ainda enxergam a tokenização e o crowdfunding como promessa distante, os que se anteciparem colherão frutos já na próxima safra de investimentos.
Todos ganham no desenvolvimento imobiliário quando há desintermediação com a tecnologia que baixa o custo de transação, é mais vantajosa para o incorporador e entrega mais resultados ao investidor com segurança.