Estamos diante de uma mudança de era e, como toda mudança profunda, ela não começa com uma nova lei, mas com um novo entendimento.
Durante décadas, o financiamento imobiliário no Brasil dependeu da poupança, dos fundos públicos e de um sistema bancário concentrado.
Mas o motor da nova economia não será mais o crédito subsidiado ou intermediado por bancos e poucos gestores com quem converso têm essa chave na mão.
Será o capital privado, digital e governado por tecnologia, transformando ativos reais em fluxos programáveis de riqueza.
No Brasil, entre 2015 e 2017, o mercado imobiliário enfrentou uma estagnação e crise devido a fatores internos: crise econômica generalizada, instabilidade política e aumento das taxas de juros. Não quero mencionar o que vai acontecer, quando os calotes acontecerem.
Também não é necessário concentrar esforços para falar de golpes e fraudes no setor. Mas nitidamente o momento atual parece ser caracterizado por uma curva de juros relativamente achatada, com taxa Selic alta para controlar a inflação, mas sem a forte inversão da curva, o que poderia indicar cautela por afetar financiamento imobiliário e crédito, mas não uma crise iminente.
Dito isso, o que os investidores de imóveis precisam cobrar e poucos gestores do setor entendem o que é antecipar ciclos?
1. O fim da dependência: o funding do futuro é desintermediado – “é o seu dinheiro direto para obra”.
As taxas de juros elevadas e a redução contínua dos depósitos de poupança vêm comprimindo o crédito imobiliário tradicional.
As incorporadoras, antes acostumadas ao conforto da intermediação bancária, agora enfrentam um novo imperativo: captar diretamente no mercado, com transparência e compliance. Como isso pode melhorar o modelo de investimento direto e o quê muitos investidores podem se aproveitar?
E aí vem uma figura mal compreendida e pouco estudada sobre tokenização, que surge como a infraestrutura natural para isso.
Ela conecta incorporadoras, investidores e reguladores dentro de um mesmo ambiente de confiança programada — onde cada contrato é um código e cada operação, um ativo digital auditável.
Não se trata de “cripto” ou especulação.
Trata-se de financiamento de economia real, em que o investidor participa sem intermediários da renda ou valorização de um empreendimento com a mesma segurança jurídica, se bem estruturado no modelo privado, teria que ter as mesmas exigências de um título registrado na CVM, por exemplo. Ponto. É o novo modelo de investimento privado com roupagem e robustez de um ativo institucional, com governança e transparência. Como entender esse modelo e quem procurar?
2. A regulação como vantagem competitiva
No dia 10/11, o Banco Central apresentará a consolidação das Consultas Públicas nº 109, 110 e 111, que pavimentam o caminho da integração definitiva entre tokenização, pagamentos e o sistema financeiro nacional.
Essa convergência coloca o Brasil anos à frente de outras jurisdições.
Aqui, a inovação não nasce da ausência de regras, mas do domínio delas.
A CVM e o Banco Central criaram uma base sólida para que empresas, fundos e incorporadoras emitam tokens de forma lícita, rastreável e interoperável com o mercado de capitais. E esse modelo deve ser replicado para a governança privada.
O Brasil já possui operações reais lastreadas em ativos imobiliários, SCPs tokenizadas, e instrumentos sob a Resolução CVM 88 que permitem captação com liquidez e governança automatizada. Poucos sabem qual é o novo ciclo e por onde começar.
3. O novo papel das incorporadoras: estruturar é o novo construir
O futuro do incorporador não está apenas em erguer prédios.
Está em estruturar fluxos de capital.
Cada terreno, cada contrato de locação, cada recebível pode se tornar um ativo digital com lastro real — e isso significa funding direto, mais barato e escalável.
As incorporadoras que compreenderem essa dinâmica deixarão de ser apenas “tomadoras de crédito” e se tornarão gestoras de ativos tokenizados, com governança de capital, relatórios em tempo real e liquidez secundária.
O mercado imobiliário passa a ser visto como infraestrutura financeira da economia real, não apenas patrimônio físico.
O ativo intangível mais valioso agora é o modelo de estruturação — a forma como se conecta capital, regulação e tecnologia.
4. A tokenização como antídoto à estagnação macroeconômica
Num cenário de juros altos, escassez de crédito e retração do consumo, o caminho mais inteligente para o setor imobiliário não é esperar o ciclo mudar, mas antecipar o próximo.
A tokenização funciona como uma divisão de pequenas cotas digitais criptografadas de sociedade (um modelo já regulado) que, ao permitir a entrada de capital privado, torna possível comprar, vender ou transferir esses ativos em plataformas específicas, com maior liquidez, transparência e segurança às transações, criando o funding contracíclico — um canal de financiamento independente da política monetária: um ativo descorrelacionado.
É o mercado substituindo a escassez pública pela eficiência privada.
É a arquitetura de capitais substituindo o improviso financeiro.
E é a governança programável substituindo a confiança cega.
E para quem está sabendo, é o complexo se tornando simples. Vou dar duas informações relevantes.
5. O Brasil como case global de integração
Relatórios da Valor Capital Group e análises da McKinsey já identificam o chamado “Brazil Stack” — a combinação entre Pix, Open Finance e regulação avançada, que serve de base para o ecossistema de ativos digitais.
Com mais de 78 bilhões de transações anuais via Pix e 42 milhões de usuários no Open Finance, o país construiu uma infraestrutura de dados e liquidez sem precedentes.
O capital “gringo” está entrando para o setor imobiliário e agora com abandono do Drex e regulação das stablecoins, ele pode usar canal mais simples, sem fricção, menor custo de transação, com grandes chances de entrar em volumes ainda maiores.
De acordo com a CVM, o mercado de tokenização já movimentou R$ 2,2 bilhões apenas no primeiro semestre de 2025, com projeção de ultrapassar R$ 4 bilhões até o fim do ano.
Boa parte dessas operações tem lastro imobiliário — recebíveis, aluguéis, SCPs e estruturas de funding digitalizadas sob Resolução CVM 88.
Agora que já sugeri, com essa estrutura estendida para ativos tokenizados, abrindo espaço para uma nova fronteira de financiamento imobiliário, com liquidez secundária, auditoria contínua e rastreabilidade total, o que seria necessário para o setor entender e hoje se preparar?
6. O despertar do capital inteligente
A governança de capitais — antes tema restrito aos fundos — será a competência central de incorporadoras e empreendedores do futuro.
Quem dominar estruturação, regulação e tecnologia não apenas captará recursos; criará valor sistêmico. Em 2015 a 2017, poucos contornaram a falta de “antecipar o óbvio”.
Tudo bem, muito dirão: isso é muito novo, ainda temos muito a andar pelos nossos caminhos tradicionais…Mas uma coisa é certa, o dinheiro sempre esteve abundante para poucos, só “muda de mão” para os mais estruturados.
A tokenização, conhecimento técnico e regulatório, governança e compliance, ofertas mais seguras diante das fraudes do setor, a necessária transparência e a tecnologia para entregar experiência do usuário é, portanto, mais que uma ferramenta: é um protocolo de confiança, o despertar de um novo ativo intangível, o ativo da inteligência financeira aplicada à economia real.
7. A nova fronteira da prosperidade
O Brasil entra em um ciclo em que o financiamento não depende mais de políticas, mas de protocolos.
Não é mais sobre esperar crédito — é sobre criar instrumentos.
Não é sobre depender de bancos — é sobre organizar capitais privados com tecnologia, compliance e propósito.
E para os que ainda perguntam se isso é futuro ou realidade:
- As operações já estão em andamento.
- Os contratos já são auditáveis.
- E os investidores já estão dentro, e o dinheiro sempre “muda de mão”.
