Por João Valença, advogado especialista em Direito Imobiliário do escritório VLV Advogados.
A 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reconheceu a possibilidade de reserva de apartamentos antes do registro de incorporação, em favor dos argumentos da construtora FG.
O registro de incorporação de imóveis é um procedimento do processo de venda de unidades imobiliárias em um edifício ou conjunto de edificações ainda não construídas. Ele é realizado no Cartório de Registro de Imóveis e é um requisito obrigatório antes da comercialização das unidades.
Contudo, o Ministério Público de Santa Catarina moveu uma ação para questionar a negociação prévia de imóveis antes da incorporação pela construtora FG. Nesse sentido, a relatora do TJSC emitiu uma liminar favorável à construtora e, recentemente, a decisão colegiada da 3ª Câmara também acolheu os argumentos da FG Empreendimentos.
Esta decisão é inédita, pois, segundo a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64), é proibido oferecer, negociar ou vender apartamentos antes do registro do projeto de incorporação. A regra determinada pela legislação, por sua vez, é uma garantia aos compradores, pois o registro serve para assegurar que o projeto cumpriu todos os requisitos técnicos e legais.
Além disso, o registro de incorporação é uma forma de assegurar aos consumidores quanto às possíveis fraudes e falências. Portanto, a decisão pelo TJSC representa uma mudança significativa em relação à prática anterior que proibia negociações antes do registro de incorporação do imóvel e é um marco importante para o setor imobiliário brasileiro.
Historicamente, a legislação de incorporações imobiliárias no país é estrita quanto à necessidade do registro de incorporação antes de qualquer comercialização de imóveis. A desembargadora Claudia Lambert de Faria, para emitir uma liminar favorável à negociação prévia de imóveis antes da corporação, baseou-se na interpretação da atualização da Lei dos Registros Públicos, modificada em 2022, que visa diminuir a parte burocrática na compra de um imóvel.
À época, os advogados Murilo Varasquim e Rodrigo Fernandes argumentaram que a Nova Lei dos Registros Públicos passou a permitir que contratos de reserva sejam feitos antes da etapa de incorporação. Por sua vez, tanto a relatora do TJSC quanto a decisão colegiada foram favoráveis a este argumento.
Este entendimento jurídico implica mudanças importantes no mercado imobiliário. Primeiro, indica uma flexibilização das normas para agilizar e incentivar a venda de imóveis por construtoras. Afinal, ao permitir a reserva de apartamentos antes do registro de incorporação, o TJSC abre margem para que outras incorporadoras possam adotar essa mesma prática.
Dessa maneira, o processo de venda fica ágil e os custos operacionais e de capital para empreendedores do setor provavelmente terão redução. Por outro lado, a flexibilização implica a necessidade de outros mecanismos de proteção ao consumidor. Embora a decisão destaque a operação dentro de uma “legitimidade e transparência” por parte da FG, é essencial que os compradores estejam cientes de suas escolhas e os riscos.
A longo prazo, esta decisão do TJSC redefine a prática de mercado imobiliário e desafia legisladores, reguladores e profissionais do direito. A partir disso, será importante observar como as incorporadoras vão manejar essa nova dinâmica para equilibrar a agilidade comercial e a segurança do consumidor.
