Por Giovanna Tostes, advogada especialista em Direito Imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados.
Adquirir ou vender uma propriedade imobiliária envolve uma série de riscos que, não raras vezes, podem acarretar a invalidação do negócio jurídico firmado, além da eventual perda do bem e do dinheiro investido.
As causas passíveis de invalidar uma transação imobiliária são inúmeras. Pode haver, por exemplo, procuração falsa, incerteza quanto ao estado civil do vendedor, promessa do imóvel a terceiros, reserva de usufruto, existência de hipoteca ou penhora, ações de execução relativas ao bem, entre outras.
Nesse cenário, embora seja inviável eliminar por completo os riscos inerentes a esse tipo de contrato, é possível atenuá-los por meio de uma análise jurídica prévia, que envolve a due diligence imobiliária.
A due diligence imobiliária, em seu sentido mais amplo, é a análise minuciosa realizada antes da celebração de um contrato relativo ao bem imóvel, bem como sobre as pessoas envolvidas na negociação, como, por exemplo, o contrato de compra e venda.
É de amplo conhecimento que, durante uma negociação imobiliária, normalmente há uma avaliação realizada pelo corretor de imóveis, além de uma série de requisitos exigidos pelo Ofício de Registro de Imóveis, com o intuito de proporcionar segurança aos envolvidos.
Contudo, ao contrário das análises mencionadas anteriormente – que são imparciais em relação às partes –, a due diligence é uma investigação detalhada, elaborada especificamente para o consulente (a pessoa que contrata a elaboração deste documento), com critérios focados em identificar e minimizar os riscos.
Essa investigação consiste, inicialmente, no levantamento de todos os dados necessários sobre o imóvel, incluindo documentos como a matrícula e certidões nas esferas municipal, estadual e federal. Nesses documentos, verifica-se a propriedade, possíveis ônus e restrições fiscais, ambientais, estruturais e jurídicas, além de analisar a idoneidade moral do vendedor e realizar consultas para verificar eventuais pendências ou débitos que possam recair sobre o imóvel.
Dessa forma, o conjunto de documentos obtidos é examinado de maneira aprofundada, desde a criação da matrícula do imóvel, com o objetivo de identificar o grau de risco associado à negociação. Ao final do procedimento, o advogado emite um parecer, sendo favorável ou contrário à continuidade do negócio jurídico.
Portanto, a due diligence imobiliária revela-se imprescindível na negociação de bens imóveis, atuando como um elemento preventivo contra situações de litígios judiciais e até mesmo a perda da propriedade, proporcionando segurança jurídica ao consulente.
