A discussão sobre a nova tributação dos aluguéis de temporada no Brasil ganhou força nas últimas semanas. Com a possibilidade de uma carga que pode chegar a 44% para pessoas físicas, o tema rapidamente dominou conversas, posts e análises focadas quase exclusivamente em imposto, planejamento tributário e migração para pessoa jurídica.
Esse debate é importante, mas é incompleto.
A conta que chegou agora não é apenas fiscal. Ela é estrutural. O que está em curso é uma mudança mais profunda no modelo de aluguel por temporada e na forma como o mercado, as cidades e o poder público passam a enxergar esse tipo de hospedagem.
Quando o Airbnb surgiu, em 2008, ele não foi pensado como um negócio estruturado. Era uma solução improvisada para um problema específico. Três jovens sem dinheiro para pagar o próprio aluguel decidiram inflar colchões na sala e alugar espaço para desconhecidos. O nome original, AirBed & Breakfast, explica bem o espírito da ideia.
Era algo simples, informal e pontual. Gente alugando espaço para outra gente. Não havia pretensão de escala, nem de competir com hotéis, muito menos de reorganizar mercados inteiros.
Durante anos, o modelo cresceu exatamente por isso. Pela facilidade, pela informalidade e pela possibilidade de complementar renda usando um imóvel ocioso. O ponto de inflexão veio quando essa exceção virou regra.
O crescimento aconteceu de forma silenciosa. Cidade por cidade, bairro por bairro, apartamento por apartamento. Em muitas regiões, o aluguel por temporada deixou de ser complementar e passou a ocupar um espaço relevante na dinâmica imobiliária, urbana e turística.
Hoje, a plataforma está presente em mais de 190 países, com milhões de imóveis anunciados e bilhões de dólares movimentados todos os anos. Quando um modelo começa a influenciar preços de aluguel, reduzir a oferta de moradia, alterar o perfil dos bairros e disputar diretamente com a hotelaria formal, ele deixa de ser informal. Ele passa a ser estrutural.
Esse é o ponto central que muitas análises ignoram.
O Brasil, inclusive, não está liderando esse movimento. Está reagindo. Em cidades como Nova York, Barcelona, Amsterdã e Paris, o aluguel por temporada já enfrenta há anos limites claros, exigências de registro, restrições de dias e fiscalização ativa. Não por ideologia, mas por necessidade urbana.
Hospitalidade gera impacto. E impacto, cedo ou tarde, exige regra.
Transformar esse debate em uma disputa entre Airbnb e hotéis também empobrece a discussão. Não se trata de escolher lados ou defender um modelo em detrimento de outro. O problema nunca foi a coexistência de formatos diferentes, mas a assimetria entre eles.
Enquanto hotéis operam sob um conjunto claro de alvarás, licenças, normas sanitárias, fiscalização constante e carga tributária definida, o aluguel por temporada cresceu por anos fora desse mesmo enquadramento. Não por má-fé, mas porque o modelo surgiu antes da regulação. Agora, o poder público tenta corrigir um desequilíbrio que ficou grande demais para ser ignorado.
É nesse contexto que a nova tributação aparece. Não como causa, mas como consequência.
A equiparação de contratos inferiores a 90 dias a serviços de hospedagem é, acima de tudo, um reconhecimento oficial de algo que já vinha acontecendo na prática. Migrar para pessoa jurídica pode ser uma decisão acertada em muitos casos. Estrutura importa. Planejamento importa. Mas isso, por si só, não responde à mudança maior em curso.
O debate real não é apenas como pagar menos imposto. É entender que o modelo mudou de patamar.
O aluguel por temporada não vai acabar. Mas também não voltará a ser o que foi. A fase do improviso terminou. A ideia de alta rentabilidade com pouca regulação ficou para trás. O setor entra agora em uma etapa mais madura, mais profissional e, inevitavelmente, mais exigente.
Quem entender isso cedo tende a se adaptar melhor, ajustar expectativas e operar com mais consistência. Quem insistir em tratar esse mercado como um atalho informal provavelmente sentirá o impacto, seja por meio de impostos, regras ou ambos.
No fim, talvez a pergunta correta não seja se o aluguel por temporada perdeu o lucro ou a atratividade. A pergunta é se o mercado está pronto para aceitar que hospitalidade, em qualquer formato, sempre cobra seu preço.
