Por Patrick Manteuffel, Diretor de Locação da Anagê Imóveis.
A Reforma Tributária tem sido tratada por parte do mercado como uma ameaça ao investimento imobiliário. Não é. Seu efeito mais provável será outro: a profissionalização definitiva do aluguel no Brasil.
A principal preocupação dos proprietários é o aumento de impostos. No entanto, a nova legislação não alcança a maioria. O pequeno locador, ou seja, aquele que possui um, dois ou três imóveis permanecerá exatamente como está hoje, sem se tornar contribuinte direto dos novos tributos.
A mudança recai sobre um perfil específico: o investidor com múltiplos imóveis e renda relevante de locação que ainda opera como pessoa física. Aquele quem tem quatro ou mais imóveis locados que geram renda anual superior a R$ 240 mil. Apenas para este perfil, a locação passa a ser oficialmente tratada como uma atividade econômica. Na prática, deixa de ser apenas propriedade e passa a ser negócio.
Nesse cenário, a saída não é abandonar o mercado, mas organizá-lo. A constituição de uma holding patrimonial tende a reduzir a carga tributária efetiva e permitir compensações fiscais, prática comum em mercados imobiliários mais maduros.
Mais transformadora do que a própria tributação, porém, é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, o chamado “CPF do imóvel”. Ao integrar dados de cartórios, Receita Federal e declarações de renda, o sistema praticamente elimina a possibilidade de omitir receitas de aluguel.
Isso altera o comportamento do setor. Durante anos, parte das locações ocorreu sem intermediação profissional, muitas vezes para evitar burocracia e tributação. Com fiscalização digital e cruzamento de dados, o risco deixa de ser apenas a inadimplência do inquilino e passa a ser também fiscal.
O resultado provável não é o fim do aluguel, mas o fim do aluguel informal. O mercado tende a se tornar mais organizado, com contratos mais seguros, maior transparência e gestão profissional.
O investimento imobiliário continua viável. O que muda é que, daqui para frente, ele exigirá estrutura, planejamento e gestão como qualquer outra atividade econômica relevante.
