As operações imobiliárias de locação e venda realizadas por pessoas físicas sofrem, atualmente, a incidência exclusiva do Imposto de Renda (IRPF). A alíquota sobre os rendimentos dos aluguéis mensais superiores a R$ 4.664,68 é de 27,5%, variando de 15% a 22,5% sobre os ganhos de capital auferidos com a alienação.
Esse cenário será alterado pela reforma tributária recentemente aprovada, pois os dois novos tributos criados, o IBS e a CBS, poderão incidir sobre operações de venda e locação imobiliária realizadas por pessoas físicas.
Nas locações imobiliárias, a pessoa física será considerada contribuinte se, no ano corrente, tiver um faturamento anual acima de R$ 288 mil em locações (superiores a 90 dias), ou quando, no ano anterior, houver recebido aluguéis superiores a R$ 240 mil pela locação de mais de três imóveis.
O planejamento será fundamental. Afinal, a projeção é que as alíquotas de IBS e de CBS fiquem em torno de 26,5%. Essa alíquota será reduzida em 70% para as operações de aluguel. Porém, mesmo com esse benefício, a carga tributária dessas operações poderá chegar a 35,45% — ou seja, um aumento de quase 30% em relação à carga atual.
Já nas operações de venda, a pessoa física será considerada contribuinte de IBS/CBS apenas se, no ano corrente ou no ano anterior, tiver alienado: (i) mais de três imóveis distintos dos quais tenha sido proprietária por menos de cinco anos; ou (ii) mais de um imóvel construído por ela nos últimos cinco anos. Portanto, de modo similar às locações, as pessoas físicas precisarão organizar as suas alienações de imóveis, levando em consideração não apenas o ano corrente, mas também os anos anterior e seguinte.
É interessante notar que essa incidência de IBS e CBS ocorrerá sobre o valor da operação, mas haverá um redutor de ajuste que, grosso modo, fará com que a incidência dos novos tributos seja muito similar à do atual IRPF sobre ganho de capital. Ou seja, o contribuinte de IBS/CBS deverá tributar apenas a diferença positiva entre o valor de alienação e o valor de aquisição, o qual será atualizado pelo IPCA.
Essas mudanças impactarão não só o valor líquido das operações de locação e venda, como também poderão gerar controvérsias em relação ao repasse desse novo custo ao adquirente e ao locatário — mais um ponto que poderia, mas não foi, ter sido esclarecido pelo legislador nacional.