A maioria das pessoas conhece duas formas de investir em imóvel: comprar pronto ou comprar na planta. Existe uma terceira, menos conhecida do grande público, e é onde costuma estar a maior parte da valorização de um empreendimento.
Participar do desenvolvimento imobiliário desde a origem, entrar antes de o projeto existir, ao lado de um grupo de investidores, e acompanhar cada etapa até a entrega.
É isso que o mercado chama de cotas imobiliárias, ou cotas de SPE.
Hoje participo de 18 SPEs (Sociedades de Propósito Específico), com aproximadamente 700 cotistas dentro do ecossistema do Grupo Maier. Foram anos analisando terrenos, estruturando projetos, captando investidores e acompanhando obras do início ao fim.
Mais recentemente, a criação da Kairos Land ampliou essa frente, dedicando uma estrutura só para originação de terrenos e novas oportunidades. Escrevo esta coluna não porque estudei o modelo, mas porque estou dentro dele há anos.
O que é, de fato, uma cota imobiliária
Uma SPE é uma empresa criada com o único propósito de viabilizar um empreendimento específico, geralmente a construção de um prédio residencial ou comercial. Em vez de comprar uma unidade pronta ou na planta diretamente do incorporador, o investidor compra uma participação nessa sociedade e se torna sócio do projeto, não dono de um apartamento específico, mas cotista de todo o empreendimento.
É diferente de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), onde o investidor compra cotas de uma carteira já formada e gerida por terceiros, geralmente com liquidez diária em bolsa.
Na cota de SPE, o investidor entra antes de o projeto existir, participa das decisões relevantes ao longo da obra e só recebe seu retorno, em dinheiro ou em unidade construída, quando o empreendimento é concluído e a SPE é dissolvida.
Essa proximidade com o projeto é, ao mesmo tempo, a maior vantagem e o maior risco do modelo.
De onde vem o retorno, e por que ele pode ser maior
O retorno de uma cota de SPE vem da diferença entre o custo de produção do empreendimento e o valor de venda das unidades depois de prontas.
Como o investidor entra na fase de originação, antes da compra do terreno, da aprovação do projeto e do início da obra, ele participa do ganho de valorização em cada uma dessas etapas, não só da valorização do imóvel pronto.
Por isso, o potencial de retorno costuma ser superior ao de outras formas de investimento imobiliário. Segundo dados de mercado compilados por consultorias do setor, o lucro de um investimento em SPE pode variar entre 20% e 40% ao longo do ciclo do projeto, dependendo de localização, gestão e velocidade de venda das unidades, mas essa faixa não é garantia, e depende diretamente da qualidade de quem estrutura e conduz o negócio.
Os riscos que toda apresentação comercial deveria explicar melhor
Investir em cota de SPE não é o mesmo que comprar um imóvel pronto com matrícula individualizada, e isso traz responsabilidades maiores que o capital investido.
O cotista pode ser chamado a aportar capital adicional se o projeto enfrentar custos além do previsto, as chamadas “chamadas de capital”. O memorial descritivo de acabamentos e especificações pode ser alterado por deliberação da maioria dos cotistas, o que significa que o investidor pode receber um produto final diferente do que imaginou ao entrar, mesmo sem que isso configure qualquer inadimplemento formal.
E, como sócio de uma sociedade que está construindo, o cotista pode responder por passivos gerados durante a obra, como encargos trabalhistas ou dívidas com fornecedores, um risco que, numa incorporação convencional, fica inteiramente com a incorporadora.
Existe também a questão da liquidez, visto que sair de uma SPE antes da entrega significa ceder cotas, não vender um imóvel, e esse tipo de cessão costuma ser negociado com deságio, já que o universo de compradores interessados nesse tipo de ativo é bem menor do que o de um apartamento pronto.
Nenhum desses pontos invalida o modelo. Eles apenas explicam por que ele exige mais conhecimento do investidor, e por que a experiência de quem estrutura o projeto pesa tanto quanto o próprio terreno escolhido.
Por que decidi falar sobre isso agora
Vejo um mercado enorme entre comprar um imóvel pronto e participar da criação de um empreendimento desde o início , e é esse território que quero ajudar a tornar mais conhecido nos próximos meses.
Vou falar nos próximos artigos por aqui sobre como os projetos são estruturados, como avaliar a experiência de quem está por trás de uma SPE, e como diferenciar uma boa oportunidade de uma aposta mal calculada.
Não é uma teoria que aprendi em livro. É um modelo que ajudei a construir, cota por cota, projeto por projeto, nos últimos anos.
