Há alguns meses, caminhando por um bairro que conheço bem em Florianópolis, passei por um prédio que foi lançado com grande alarde há uns quinze anos.
Na época, saíram manchetes sobre metragens generosas, acabamento importado, tudo que se esperava de um “diferencial”. Hoje, esse mesmo prédio compete por preço com empreendimentos recém-entregues, e ainda perde.
O tempo não foi o fator que desvalorizou aquele edifício. O problema foi o fato de ele ter sido pensado para o dia do lançamento, e não para os vinte anos seguintes.
Essa é uma pergunta que pouca gente no nosso mercado se permite fazer, sobre quando um empreendimento é lançado hoje, quem vai querer morar ali daqui a dez anos? Porque se a resposta depende inteiramente de manter os preços baixos, o problema é de projeto, e não de mercado como muitos pensam.
É fácil confundir as duas coisas quando o setor está aquecido. Santa Catarina vive um momento de crescimento, com mais lançamentos, mais capital entrando e mais atenção de investidores de fora do estado.
Mas crescimento em volume não é a mesma coisa que crescimento em valor, e é nos ciclos de alta que esse tipo de confusão acaba gerando consequências negativas lá na frente, quando o mercado esfria e só sobra em pé o que foi bem pensado.
O que faz um prédio envelhecer bem
Empresas que constroem marcas duradouras, seja no setor de luxo, de tecnologia ou do próprio mercado imobiliário, têm o fato de não competirem no lançamento em comum. Elas competem no tempo.
E isso se traduz em decisões concretas na hora de desenhar um empreendimento, antes da primeira unidade ser vendida.
1. Localização que não depende de moda
Bairros “do momento” mudam de status a cada ciclo econômico, o que hoje é badalado pode, em cinco anos, perder relevância porque a infraestrutura ao redor não acompanhou. Localização que envelhece bem é aquela suportada por mobilidade real, comércio consolidado e serviços que não dependem de um único empreendimento âncora para funcionar.
2. Áreas comuns pensadas para uso, não para foto
É comum ver lançamentos com dez ou doze itens de lazer no material de vendas. O problema aparece dois anos depois, quando metade desses espaços vira custo de condomínio ocioso, porque foram desenhados para impressionar no dia do lançamento, não para o dia a dia de quem mora ali. Um prédio que envelhece bem pode ter menos itens, mas cada um deles é usado.
3. Flexibilidade de uso ao longo do tempo
A família que compra hoje não é a mesma configuração de família de daqui a uma década, visto que filhos saem de casa, alguém passa a trabalhar de casa, os pais idosos vêm morar junto. Projetos que só fazem sentido para um perfil específico de morador viram ativos difíceis de revender assim que esse perfil muda, e os que se adaptam continuam sendo desejados.
Vale um contraponto para deixar isso mais compreensível. Dois empreendimentos podem ter o mesmo VGV no lançamento e caminhos completamente diferentes daqui a uma década. Um deles concentrou o investimento em acabamento visível e itens de lazer que aparecem bem em foto. O outro investiu proporcionalmente mais em localização, engenharia e flexibilidade de planta, coisas que não vendem tão rápido no estande, mas que mantêm a valorização quando o primeiro já precisou baixar preço para continuar competitivo.
O mercado catarinense tem hoje escala e capital suficientes para fazer essa escolha com mais frequência. A questão é se o setor vai continuar competindo pela foto do lançamento ou se vai começar a competir por quem ainda vai querer aquele endereço daqui a dez, quinze anos.
Antes de perguntar quanto um empreendimento vale hoje, talvez a pergunta mais honesta e inteligente seja se alguém vai querer isso daqui a dez anos? Se a resposta não for óbvia, o problema está no desenho.
