Toda vez que sai um relatório de mercado mostrando o crescimento do VGV de Santa Catarina, vejo algo se repetindo nas rodas de conversa do setor, onde todo mundo comemora o número, porém poucos perguntam de onde ele veio.
E o VGV (Valor Geral de Vendas) importa muito pois ele não mede apenas quanto o mercado vendeu, mas o valor de tabela de tudo que foi lançado, supondo que cada unidade fosse vendida ao preço cheio.
É uma métrica de potencial, e não de resultado.
Os números de Santa Catarina, aliás, impressionam de verdade. Segundo levantamento da consultoria Brain apresentado em evento da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) na sede da Fiesc, o estado concentrou 65% de todo o VGV lançado na região Sul entre março de 2024 e março de 2025.
Foram R$55,5 bilhões, mais do que Paraná e Rio Grande do Sul somados. No primeiro trimestre de 2025 isoladamente, esse percentual subiu para 73,5%, com R$ 14,8 bilhões em lançamentos apenas nos três primeiros meses do ano.
Florianópolis puxou boa parte desse resultado: segundo o CRECI-SC, a capital vendeu 1.942 imóveis no primeiro trimestre de 2025, alta de 97% sobre o mesmo período do ano anterior, com VGV de R$ 1,6 bilhão, um crescimento de 67,2% na comparação trimestral, e 1.637 novas unidades lançadas, 36,3% a mais que no ano anterior.
São números que, isolados, contam uma história de bonança generalizada. Mas o mercado catarinense não é um bloco único, e essa é a conta que costuma faltar.
Isso significa que dois mercados podem apresentar o mesmo crescimento percentual em VGV por razões completamente diferentes.
Um cresce porque lançou mais unidades. O outro cresce porque o produto lançado ficou mais caro. Nas contas, os dois números parecem idênticos, mas, na realidade, contam histórias opostas sobre a saúde daquele mercado.
Jurerê, Itapema e Balneário Camboriú: três motores, um indicador só
Florianópolis, onde acompanho o mercado de perto, ajuda a ilustrar bem essa diferença, e um dos exemplos mais evidentes está em Jurerê.
Segundo levantamento da Loft obtido pelo ND Mais, o bairro liderou a valorização imobiliária da capital em 2025, com ticket médio superando R$ 3 milhões e preço por metro quadrado ultrapassando R$ 23 mil. Em Jurerê Internacional especificamente, o ticket médio já passa de R$ 6,5 milhões, o maior da ilha.
O motor por trás disso é escassez estrutural de terreno. Praticamente não existem grandes áreas disponíveis para novos empreendimentos na região, o que naturalmente pressiona preço para cima em vez de gerar mais lançamentos.
Balneário Camboriú segue lógica parecida.
A cidade cresceu 30% em VGV no ano, segundo levantamento da DWV publicado pelo portal Portas, mas mantida pelos maiores tickets médios do país, menos unidades vendidas, a preços mais altos, puxadas pelo segmento de altíssimo padrão.
A ABRAINC já havia identificado esse movimento em 2024, quando o segmento de super luxo, imóveis acima de R$ 3 milhões, cresceu 27% no VGV de lançamentos da cidade em relação a 2023.
Itapema conta uma terceira história. A região ainda é líder regional em VGV no litoral norte, com R$ 4,3 bilhões, mas já apresenta uma acomodação de 6,5%, natural em mercados que amadureceram. Dessa forma, o território está mais ocupado, e boa parte da demanda represada dos ciclos anteriores já foi absorvida.
Três mercados vizinhos e três leituras diferentes do mesmo indicador subindo. Um pressionado por escassez de terreno, outro puxado por ticket de altíssimo padrão, o terceiro se acomodando depois de um ciclo de expansão.
Quem olha só a manchete “VGV cresceu X%” não consegue diferenciar essas situações. Quem entende a composição do número, consegue.
Por que isso importa para quem decide onde investir
Essa distinção não é acadêmica, ou detalhe técnico para analista de planilha. Ela muda a decisão de onde alocar capital, que tipo de produto lançar e até que velocidade de venda esperar.
Um mercado que cresce em VGV por volume de unidades, como parece ser o caso de boa parte da expansão geral de Santa Catarina, puxada por Florianópolis e pelo litoral como um todo, tende a ter ciclo de venda mais rápido e produto mais acessível, então o jogo ali é escala.
Um mercado que cresce por ticket médio, como Jurerê e Balneário Camboriú, pede um tipo de operação onde temos menos unidades, processo comercial mais consultivo e um produto que precisa justificar um preço mais alto com localização, projeto e execução impecáveis.
Confundir essas duas dinâmicas é um erro comum, e acaba saindo caro.
Já vi incorporadores tentarem replicar em um mercado de volume a mesma estratégia comercial que funciona em um mercado de ticket alto, e vice-versa. O resultado sempre volta em estoque parado, porque o produto não conversa com a lógica daquele território.
Santa Catarina hoje concentra uma fatia relevante do VGV da região Sul do país, e esse crescimento é mantido por fundamentos sólidos, sendo eles turismo, escassez de terreno no litoral e chegada de capital de fora do estado.
Mas, por esse motivo, o estado abriga hoje as duas dinâmicas ao mesmo tempo, em cidades diferentes, às vezes a poucos quilômetros de distância uma da outra.
Todo relatório de VGV traz um número, mas não explica a composição dele.
Aqui mora a diferença entre um investidor que lê o mercado e um que só lê a manchete, um pergunta de onde veio aquele crescimento antes de decidir onde entrar, e o outro descobre a resposta depois, olhando pro estoque parado.
